沈陽法拍房的七個風險和弊端

2021-01-04

沈陽法拍房的七個風險和弊端


  如今線上拍賣非常便利,越來越多人也非常接受這種方式買房。沈陽法拍房畢竟是由糾紛引起,還是需要大家在參拍前做好充分的調研。立德法拍根據經手過的上千個參拍案例來總結出相關經驗,整理了沈陽法拍房撿漏與避“坑”指南,供大家參考。

  沈陽法拍房常見的那些“坑”


  ? 第一坑:房屋被租賃


  一般我們遇到的有租賃情況的標的大致可分為四種:


 ?、贌o效租賃,但被執行人及案外人極度不配合;


 ?、陂L期抵債的租賃;


 ?、壅鎸嵶赓U;


 ?、茉緹o租約,卻突然冒出租約。


  ? 第二坑:房屋無法交付


  經常關注拍賣公告的朋友們會發現,法院在介紹標的時都會寫上“按調查時現狀拍賣”。但實際上,標的是個什么情況,只有真實下戶走訪才能發現。像是爛尾樓、沒有水電煤開戶、公告時沒有人實際有人居住、公告空置實際有群組等等這些情況都要在拍之前核實清楚。


  有小伙伴會問為什么會發生這種情況?可能絕大部分人都不知道,房子從開始張貼拍賣執行裁定,到正式上拍到大家能在網上看到,快的會有3-6個月, 慢的會有一年的時間,這中間可能發生的變化太大了。


  ? 第三坑:有人占用


  如果標的被占用,且占用人極不配合,那么房屋交付就會有一定的風險,甚至會造成有產證卻住不了的尷尬境地。


  基本上分為三類:


 ?、俦粓绦腥苏加芒趥鶛嗳苏加芒郯竿馊苏加?/span>


  在我們處理有人占用的房屋時,也要依據占用人身份的差異,來適當調整解決方式。


  ? 第四坑:高額稅費未事前評估


  高額稅費的構成因素主要來源于:房產類型、產權、所有權。


  1. 產權歸屬于公司


  這種房子看似起拍價格很低,實際上有很高額的稅費,這樣的房子拍下就得不償失了。其中,繼承、贈予也是會有高額的稅費的。


  2. 合同房


  合同房在公告一般是會寫上:“已預售登記,合同備案號xxxx”,這樣的房子是需要二次過戶的,也就意味著買受人需要多交一份契稅。


  3. 土地為劃撥性質


  該類型的房子還不能保證過戶問題,能否順利過戶還需要專業的調研調查才能確定的。


  ? 第五坑:潛在欠費風險


  前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費,這樣的風險防不勝防,一旦發現風險立即調整預算才是最有效的規避方式。


  ? 第六坑:貸款風險


 ?、巽y行不能按時貸款


 ?、诳蛻纛A審與拍中后征信發生重大變化


 ?、圪J款成數遠不及預期


 ?、苜J款材料來不及準備


  ? 第七坑:流程中業務操作出錯


  法官業務出錯、擔保公司業務出錯、房地產交易中心業務出錯等等,像這些問題的解決免不了資金成本、出差成本、時間成本等,心里煩躁不說還無可奈何。


  也會存在法官業務不熟悉,協執抬頭出錯、產權證號出錯等問題?,F實情況中我們也經常遇到這樣的情況,這些文件包含的內容多,特別是數字之類的,非常容易出錯。


  關于避坑撿漏的建議


  怎么完美避坑呢?那就是在拍房前一定要做好盡調。


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